Milliyet’ten Prof. Dr. Erol Ulusoy’un haberine nazaran; Döviz kurlarında ani ve orantısız yükselmeler, Türkiye iktisadında beklenmedik gelişmelerden değil. 21 Şubat 2001 günü sabit kurdan dalgalı kura geçtiğimiz günden beri sayısını hatırlayamayacağımız defa döviz kurlarında ani yükselişler olmuştur, bundan sonra da olacaktır.
Bunu herkes bilir. Bu hafta da bu türlü ani bir döviz kuru yükselişi yaşayınca, toplumsal medyada, döviz kurlarındaki artışa nazaran kiralarda da uyarlama yapılabileceğine dair Yargıtay kararları sirkülasyona çıktı.
Fakat yasal durum ile toplumsal medyada sirkülasyondaki Yargıtay kararına bahis olan olay hukuken farklı olduklarından, birçok kiracı ve mesken sahibi okuyucum tereddüte düşmüş. Öncelikle kira artışının yasal orandan fazlasının geçerli olmayacağını belirteyim. Türk Borçlar Kanunu md 344, kiracıları tüketici olarak kabul etmekte.
Yıllık kira artışının da bir evvelki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki son oniki aylık ortalamalara nazaran yapılabileceğini öngörmekte. Son oniki aylık tüketici fiyat endeksi ortalaması kadar kira artışına müsaade vermekte. Hatta kira mukavelesine kiracı ve kiralayan daha yüksek bir oranda kira artışı olacağını yazsalar, örneğin örneğin enflasyon oranına, altın fiyatlarına yahut dövize endeksli bir kira artışını kabul etseler bile, geçerli olmayacaktır, yasal oran geçerli olacaktır.
Bilhassa son haftada döviz kurunda meydana gelen ani yükselmenin, yıllık kira artışına hukuken bir tesiri olmayacaktır.
Emsal kira değerli
Yıllık kira artışının tüketici fiyat endeksine nazaran yapılması 5 yıl ile sonlu. 5’inci yılın sonunda kira bedeli, kiralayan mahkemeye başvurursa, hakim tarafından belirlenir ki bu durumda dahi belirlenecek kira bedeli döviz kurundaki artışa nazaran değil, temel olarak emsal kira bedellerine nazaran tespit edilir. Mahkeme 5’inci yılın sonunda kira bedelini tespit ederken döviz kurlarını dikkate almasa da emsal kiralarda kira bedeli döviz kurları da dikkate alınarak kararlaştırıldığından, döviz kurunun hukuken değil fakat fiilen kira artışına tesiri olmuş oluyor.
Cumhurbaşkanlığı’nın 12.09.2018 tarihli 85 Sayılı Kararı ile, Türk Parası Değerini Muhafaza Hakkında 32 sayılı Karar’da değişiklikler yapılarak, ‘Hazine ve Maliye Bakanlığı’ tarafından belirlenen istisnalar dahilinde fakat döviz cinsinden yahut dövize endeksli olarak kira mukaveleleri yapılabileceği öngörülmüştür. Daha sonra 16.11.2018 tarihli 2018 – 32/52 No’lu Bildirim ile istisnaların son hali belirlenmişti.
Uyarlama davası
İşte istisnalar dahilinde yapılmış olan TL üzerinden döviz kuruna endeksli kira ödemesi yahut kira artışı öngören mukavele yapılmışsa, uyarlama davası açılarak, kira bedelinde indirime gidilmesi mahkemeden talep edilebilir.
Toplumsal medyada dolanımda olan Yargıtay 3. HD 2017/7910 E., 2019/4570 K. Sayılı kararı da kira artışıyla ilgili olmayıp, kiranın uyarlanmasıyla ilgilidir. Kiralananın kullanma alanı, pozisyonu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek olağanın üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman masraflarındaki artışlar döviz kurlarındaki ani ve çok iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan önemli ekonomik kriz yahut doğal afetlere bağlı ödeme temellerinin yine düzenlenmesini gerektirecek olayların araştırılıp kıymetlendirilerek sonucuna nazaran kira bedelinde azalma yahut artma halinde bir uyarlama yapılıp yapılmayacağına karar verilmesi gerekir, diyor Yargıtay 3. Hukuk Dairesi.
Zira kural olarak hukukumuzda mukaveleye bağlılık, ahde vefa ve kontrat hürlüğü prensipleri kabul edilmiştir. Mukaveleye bağlılık unsuru, türel güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak mukavele hukukunun temel prensibini oluşturur.
Mukavele yapıldığı andaki üzere motamot uygulanmalıdır. Şartları sonradan ağırlaşmış, edimler istikrarı sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu mukaveledeki edimini motamot ifa etmelidir. Lakin bu unsur bilhassa Süreç Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, bazen uygulanmaz. TBK md 138’de Çok İfa Zahmeti başlığı altında düzenlenmiş olan uyarlama davası da böyledir ve açıkça yabancı para borçlarında da geçerlidir.
Dövize endeksli kira artışı öngören kontratta, kira artışı sonucu ödenecek kira bedelinin çok ifa zahmeti oluşturduğu hallerde, kiracının kira uyarlama davası açması ve hakkaniyete uygun kira bedeli uyarlaması talep etmesi mümkündür.
Ana – babaya bakan evlada konut satışı
Anne babaya bakan evlada satış üzere gösterilen taşınmaz periyodu geçerlidir. Her vakit tartışma bahsidir; anne yahut baba, tapuya gidip, çocuklarından birisine kıymetli bir taşınmazlarını devrederler. Vefatlarından sonra ise başka kardeşler muris muvazaası davası açarak, bu dönemin satış değil, bağış olduğunu ve iptalini dava ederler.
Baba sıhhatinde üzerinde mesken bulunan 9150 metrekare büyüklüğündeki taşınmazını kendisi ile birlikte oturan en küçük oğluna 2003 tarihinde satış suretiyle devretmiştir. Babanın vefatından sonra öteki kardeşler, en küçük kardeşe karşı dava açıp, yapılan bölümün gerçekte bağış olduğunu, öbür mirasçılardan mal kaçırmak maksadıyla muvazaalı olarak bu süreç yapıldığını, babalarının en küçük oğluna mal satmasını gerektirir makul bir sebebinin bulunmadığını, kardeşin de esasen taşınmazı satın alacak ekonomik gücünün bulunmadığını ileri sürerek, tapu iptali ve miras hisseleri oranında tescilini dava ederler.
Küçük kardeş ise, 25 yıldır fırıncılık yaptığını, anne ve babası ile tıpkı meskende yaşadığını, babasının son 4 – 5 yılını yatalak ve felçli olarak geçirdiğini, bu süreçte davacı kardeşlerinin Almanya’da olup maddi ve manevi olarak anne ve babası ile ilgilenmediğini, çalışarak biriktirdiği para ile kendi ailesi ile anne ve babasına da bakıp geçimlerini sağladığını, taşınmaza bina inşa ederek birinci katını kendi imkânları ile tamamladığını, babasının taşınmazı satıp elde edeceği para ile de kendisi ve eşinin bakım masraflarını karşılayacağı kararı alması üzerine, anne ve babasının evsiz kalmaması için taşınmazı alarak onlarla tıpkı konutta yaşamaya devam ettiğini savunur.
YHGK 2020/47 K sayılı kararı ile kanser tedavisi gören, beş yıl boyunca cezaevinde kalan ve ölmeden evvelki son dört yılını felçli olarak geçiren miras bırakan babanın öbür mirasçılarından mal kaçırmak maksadıyla değil de en küçük oğlunun gerek kendisi gerekse eşine o güne kadar sağladığı bakım ve dayanağın yarattığı minnet duygusu ve yeniden ileride de bakacağı kanısıyla taşınmazı devretmiş olduğu gerekçesiyle, babanın kendisine bakan oğluna taşınmaz dönemini geçerli saymıştır.
Milliyet
